破铜烂铁时代，中小房企就没活路了？

来源 | 电影《功夫》

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 3141 字，预计阅读时间 5 分钟

「生存还是死亡」，一开年万科总裁郁亮就拉响了房地产的警报。

从黄金、白银到黑铁的时代嬗变，房地产行业失去了青铜时代的过渡，没有缓冲期，直接面临着颠覆性的洗牌、游戏规则的改变和盈利模式的变化。

先解释下所谓的时代。

房地产的黄金时代长达十余年，1998 年到 2010 年，是改革的红利期，人口红利和供应不足之间有巨大的缺口，房企真正的「躺赢」期，只要有地就赚钱，只是赚多赚少的问题。

到了 2011 年到 2020 年，房企讲究的是个「快」字，加快周转速度，靠资金的效率赚钱。这期间，厌恶风险的港资房企全面退出主流市场，机制更为灵活的民营房企迎头赶上。也是这一阶段，规模的过快增长，带来人力储备和管理能力严重不足，人海战术和外包合作成为主流，机构臃肿、效率低下、人浮于事的状况比比皆是。

黑铁时代始于 2022 年，这是一个颠覆振荡期，也是回归理性期。房地产行业像制造业看齐，需要刮骨疗毒般针对长期形成的弊病，放弃高利润率的幻想，向精细化经营管理要红利。

这也意味着，黑铁黑铁破铜烂铁，地产行业没有好日子过了。

行业形势尚且如此，融资渠道单一、缺乏核心竞争力、人才吸引力弱的中小房企岂不是彻底失去了机会？

01

没有对比就没有伤害

中小房企日子不好过

答案是肯定的，但又不完全对。

十万地产商齐头暴富的和谐日子过去了，中小房企的日子真的过得蛮惨的，如果说之前是大房企吃肉、小房企还有脆骨啃，现在恐怕连口汤都难得喝上。只不过舆论对待二者的态度不同，大房企稍微有点风吹草动，各种媒体、营销号就出动了，欠债、破产搞得人尽皆知。

然而，小房企压根没人关注，大部分只能悄无声息地「死」去。

据人民法院公告网，2021 年全国约有 343 家房企发布了相关破产文书，且主要以小微房企为主，也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。但更多的是位于三四线城市，经营及项目覆盖范围不大的中小房企。

而 2020 和 2019 年，破产数字是 270、408 家。相当于这三年，平均每天都有 1 家房企破产。街边「冻死」的中小房企数量骤然增加，濒临「冻死」的中小房企日子也不好过。主要体现在这几方面：

一是，融资成本越来越高，中小房企的票息普遍在 10% 以上。上海老牌房企景瑞控股美元债融资成本较高，票息均在 12% 以上；深圳房企力高集团也存续着境外美元债，最高的票面利率甚至到了 13%；中小房企上市后融资成本也仍旧高，上坤地产上市发行的首笔 1.85 亿美元债，票面利率也高达 12.75%。

图/景瑞控股美元债融资成本

二是，土地两集中后，中小房企拿地的参与度也不高了，拿错地可能会死，不拿地就只能等死，他们面临着骑虎难下的局面。从 22 个城市集中供地可见一斑，国企央企在绝大部分城市均处上风，除中海、华润、保利、中国铁建为代表的央企和被迫托底的地方城投类国企外，中小房企几乎销声匿迹。

三是，中小房企给不起那么多钱，也没底气画太大的饼，职业经理人都离开了。如前碧桂园区域总裁刘森峰离职实地集团，名将王本龙卸任三巽集团总裁，张巧龙卸任彰泰董事长兼总裁等等，可真是行业阵痛期，换血不稀奇。

图/从左向右依次为张巧龙、刘森峰、王本龙

中小地产公司还能活到今天的，太不容易了。沉船上的小房企们发现，前十年天上掉的馅饼，最终都是诱饵。

02

分化加剧已成定局

却也是行业窗口期

冯叔早就对后开发时代做了注脚，他预测，对于全国市场来说，未来 90% 传统住宅开发类企业会完成他的使命，剩下 10% 里边主要是国企和央企，民营会占到较少的比例。（详情见文章）

最终，分化加剧已成定局，撑不下去的中小房企只能选择转型，或者破产出局。令人意想不到的是，还有一批平时不显山、不露水，鲜有新闻的中小房企冲了上来。

一类是深耕优质区域的中小房企，真正的产品主义者。最知名的莫过于以杭州为大本营的滨江集团，以及深耕粤港澳大湾区的星河地产。

今年年初，滨江集团的温暖大礼包，近半个月假期+7 天额外假期+消费券，让圈内人士红了眼，殊不知只是集团常规操作。除了令人艳羡不已的员工福利，滨江也是为数不多完成 2021 年度销售目标的房企，2021 年销售额 1691 亿元，目标完成率高达 140.92%。除了区域深耕战略外，滨江本身的产品力也非常能打，让公司得到了良好的品牌声誉。

作为深圳豪宅代表的星河地产，在北方的知名度并不太高，销售额也并不突出，维持在 200 亿元左右。当房企暴雷消息层出不穷，一度被嘲笑的星河湾模式，却出乎意料地在风大浪迹的地产江湖屹立不倒。也成为华南市场为数不多的、有实力入场土拍市场拼抢的民企。

另一类是名不见经传，但手握本土资源人脉的旧改房企。比如盘踞在宝山城市更新一线的大华地产，以成批旧改、大量的公建和区域商业开发为主要模式。

在大华的旧改小王国里，大华建设了大华嘉年华、购物中心等商业中心，也是名副其实的酒店大亨，跟洲际集团、雅诗阁等国际知名酒店合作；甚至还建设自己的租赁品牌大华享寓。但大华极其低调，甚至拿地都是偷偷摸摸，从来不声张。创始人金惠明也甚少有人提及。

深圳旧改巨头情况也类似，绿景中国销售金额不过百亿，但拥有的城市更新土储巨大，销售毛利率也保持高位，2020 年数据为 49%。还打造了商业业务线，佐阾购物中心和 NEO 都市商务综合体。去年确定的白石洲项目，曾号称深圳人口最密集的城中村，一期的实施主体已确定为绿景中国。

第三类则是低调跨行进入的的金主，即本身是个大集团，其他版块可以反哺地产业务，产业定位也以中高端为主，比如雅戈尔地产、鹏瑞地产等。

雅戈尔拥有特殊的背景，其母公司原本的主业并非房地产开发，而是做男装生意，半路「转行」涉足的房地产，项目多局限在大本营宁波，另在上海、苏州、西双版纳、兰州等有少量项目。从净利润来看，地产业务一直优于「老本行」服装。

而早就红出圈了的深圳湾一号，是鹏瑞地产开发的，其背后是迈瑞医疗创始人徐航，当初自己只是盖一栋楼「随便玩玩」，谁知道却因为壕无人性一炮而红。这两年，鹏瑞地产深入城市更新项目，也是为数不多近两年在广州、佛山拿地的民营。

03

刻舟求剑是非常危险

中小房企出路在哪里

地产是个永续行业，人的一生都离不开房子。

即便是过了城市化高峰的美国，地产行业依旧活得不错，比如商业地产大亨西蒙地产和住宅专家帕尔迪。进入黑铁时代后，房企要对自身和整个上下游产业链重新审视，在经营逻辑和运行周期上重新研究思路。

之前我们当作金科玉律的定理，已经不适用了，如果还是刻舟求剑，是非常危险的事情。上述案例也告诉我们，没有思考清楚发展战略、没有建立核心竞争力的中小房企，未来的结局只会毫无声响地消失。

所以在大的行业认知上，要相信地产行业仍是一个十几万亿的大行业，依然具备很多机会，要通过把握节奏、优化结构来寻找。摆正姿态后，分析好目前具备的资源配置，思考当下与未来的运营，并具备战略定力，不要左右摇摆。

在拿地层面，区域的小周期依然存在，集中精力深耕大本营或个别目标区域，充分发挥地缘优势和多年积累的经验，对城市进行生动、深入地分析。并通过各种手段搜集、分析不同目标客群的需求变化，作为拿地可行性的一项重要依据。

资本使用上，做好经营规划的基础上，可以尝试着去集约化的使用资金，建立资金池。将有限的资金集约化使用，发挥最大的价值，在最关键的点上出手。此外，强大的成本优化能力也能为销售定价环节争取更多的空间。

在考核激励上，通过内部竞争、考核激励机制，将员工队伍的进取心激发出来，将责任压力传递下去，从根本上去提升企业运营的效率。再利用科技工具，让前期的准备工作更快完成。如利用AI进行设计强排方案；利用大数据，帮助投拓人员更快获取地块周边情况，更快地做产品策划、可研分析等。

总而言之，如果不具备冲规模的潜力，做个默默挣钱的「小而美」的房企未尝不可。逆势冒险，可能死得更快。

去年年底的上海媒体见面会，郁亮用16个字总结对行业的基本看法：尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。

不要指望赚大钱、快钱、短钱，只能赚小钱、慢钱、长钱，幸运的是，这也是中小房企一直都在做的。

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资料来源：

1. 大房企都在叫苦，但有些中小房企却活得挺好,明源地产研究院,2021-12-09

2. 中小房企的窗口期来了。︱刘德科,德科地产频道,2022-02-15

3. 低利润率时代，中小房企如何从运营破局？黄博文,博志成地产观,2022-01-21

4. 那几位加入中小房企的高管，都离开了…地产人才观,2021-11-16

5. 一批中小房企，崛起了！地产大爆炸,2021-10-29

6. 宏观调控背景下中小房企融资策略研究,陈正花,金融研究,2021年4月