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破铜烂铁时代,中小房企就没活路了?

The following article is from 风马牛地产研究院 Author 风马牛地产研究院


来源 | 电影《功夫》

文|风马牛地产研究院·内容组


全文共 3141 字,预计阅读时间 5 分钟

「生存还是死亡」,一开年万科总裁郁亮就拉响了房地产的警报。


从黄金、白银到黑铁的时代嬗变,房地产行业失去了青铜时代的过渡,没有缓冲期,直接面临着颠覆性的洗牌、游戏规则的改变和盈利模式的变化。


先解释下所谓的时代。


房地产的黄金时代长达十余年,1998 年到 2010 年,是改革的红利期,人口红利和供应不足之间有巨大的缺口,房企真正的「躺赢」期,只要有地就赚钱,只是赚多赚少的问题。


到了 2011 年到 2020 年,房企讲究的是个「快」字,加快周转速度,靠资金的效率赚钱。这期间,厌恶风险的港资房企全面退出主流市场,机制更为灵活的民营房企迎头赶上。也是这一阶段,规模的过快增长,带来人力储备和管理能力严重不足,人海战术和外包合作成为主流,机构臃肿、效率低下、人浮于事的状况比比皆是


黑铁时代始于 2022 年,这是一个颠覆振荡期,也是回归理性期。房地产行业像制造业看齐,需要刮骨疗毒般针对长期形成的弊病,放弃高利润率的幻想,向精细化经营管理要红利。


这也意味着,黑铁黑铁破铜烂铁,地产行业没有好日子过了。


行业形势尚且如此,融资渠道单一、缺乏核心竞争力、人才吸引力弱的中小房企岂不是彻底失去了机会?

01

没有对比就没有伤害

中小房企日子不好过

答案是肯定的,但又不完全对。


十万地产商齐头暴富的和谐日子过去了,中小房企的日子真的过得蛮惨的,如果说之前是大房企吃肉、小房企还有脆骨啃,现在恐怕连口汤都难得喝上。只不过舆论对待二者的态度不同,大房企稍微有点风吹草动,各种媒体、营销号就出动了,欠债、破产搞得人尽皆知。


然而,小房企压根没人关注,大部分只能悄无声息地「死」去。


据人民法院公告网,2021 年全国约有 343 家房企发布了相关破产文书,且主要以小微房企为主,也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。但更多的是位于三四线城市,经营及项目覆盖范围不大的中小房企。


而 2020 和 2019 年,破产数字是 270、408 家。相当于这三年,平均每天都有 1 家房企破产。街边「冻死」的中小房企数量骤然增加,濒临「冻死」的中小房企日子也不好过。主要体现在这几方面:


一是,融资成本越来越高,中小房企的票息普遍在 10% 以上。上海老牌房企景瑞控股美元债融资成本较高,票息均在 12% 以上;深圳房企力高集团也存续着境外美元债,最高的票面利率甚至到了 13%;中小房企上市后融资成本也仍旧高,上坤地产上市发行的首笔 1.85 亿美元债,票面利率也高达 12.75%。


图/景瑞控股美元债融资成本


二是,土地两集中后,中小房企拿地的参与度也不高了,拿错地可能会死,不拿地就只能等死,他们面临着骑虎难下的局面。从 22 个城市集中供地可见一斑,国企央企在绝大部分城市均处上风,除中海、华润、保利、中国铁建为代表的央企和被迫托底的地方城投类国企外,中小房企几乎销声匿迹。


三是,中小房企给不起那么多钱,也没底气画太大的饼,职业经理人都离开了。如前碧桂园区域总裁刘森峰离职实地集团,名将王本龙卸任三巽集团总裁,张巧龙卸任彰泰董事长兼总裁等等,可真是行业阵痛期,换血不稀奇。


图/从左向右依次为张巧龙、刘森峰、王本龙


中小地产公司还能活到今天的,太不容易了。沉船上的小房企们发现,前十年天上掉的馅饼,最终都是诱饵。

02

分化加剧已成定局

却也是行业窗口期

冯叔早就对后开发时代做了注脚,他预测,对于全国市场来说,未来 90% 传统住宅开发类企业会完成他的使命,剩下 10% 里边主要是国企和央企,民营会占到较少的比例(详情见文章)


最终,分化加剧已成定局,撑不下去的中小房企只能选择转型,或者破产出局。令人意想不到的是,还有一批平时不显山、不露水,鲜有新闻的中小房企冲了上来。


一类是深耕优质区域的中小房企,真正的产品主义者。最知名的莫过于以杭州为大本营的滨江集团,以及深耕粤港澳大湾区的星河地产。


今年年初,滨江集团的温暖大礼包,近半个月假期+7 天额外假期+消费券,让圈内人士红了眼,殊不知只是集团常规操作。除了令人艳羡不已的员工福利,滨江也是为数不多完成 2021 年度销售目标的房企,2021 年销售额 1691 亿元,目标完成率高达 140.92%。除了区域深耕战略外,滨江本身的产品力也非常能打,让公司得到了良好的品牌声誉。


作为深圳豪宅代表的星河地产,在北方的知名度并不太高,销售额也并不突出,维持在 200 亿元左右。当房企暴雷消息层出不穷,一度被嘲笑的星河湾模式,却出乎意料地在风大浪迹的地产江湖屹立不倒。也成为华南市场为数不多的、有实力入场土拍市场拼抢的民企。


另一类是名不见经传,但手握本土资源人脉的旧改房企。比如盘踞在宝山城市更新一线的大华地产,以成批旧改、大量的公建和区域商业开发为主要模式。


在大华的旧改小王国里,大华建设了大华嘉年华、购物中心等商业中心,也是名副其实的酒店大亨,跟洲际集团、雅诗阁等国际知名酒店合作;甚至还建设自己的租赁品牌大华享寓。但大华极其低调,甚至拿地都是偷偷摸摸,从来不声张。创始人金惠明也甚少有人提及。


深圳旧改巨头情况也类似,绿景中国销售金额不过百亿,但拥有的城市更新土储巨大,销售毛利率也保持高位,2020 年数据为 49%。还打造了商业业务线,佐阾购物中心和 NEO 都市商务综合体。去年确定的白石洲项目,曾号称深圳人口最密集的城中村,一期的实施主体已确定为绿景中国。


第三类则是低调跨行进入的的金主,即本身是个大集团,其他版块可以反哺地产业务,产业定位也以中高端为主,比如雅戈尔地产、鹏瑞地产等。


雅戈尔拥有特殊的背景,其母公司原本的主业并非房地产开发,而是做男装生意,半路「转行」涉足的房地产,项目多局限在大本营宁波,另在上海、苏州、西双版纳、兰州等有少量项目。从净利润来看,地产业务一直优于「老本行」服装。


而早就红出圈了的深圳湾一号,是鹏瑞地产开发的,其背后是迈瑞医疗创始人徐航,当初自己只是盖一栋楼「随便玩玩」,谁知道却因为壕无人性一炮而红。这两年,鹏瑞地产深入城市更新项目,也是为数不多近两年在广州、佛山拿地的民营。

03

刻舟求剑是非常危险

中小房企出路在哪里

地产是个永续行业,人的一生都离不开房子。


即便是过了城市化高峰的美国,地产行业依旧活得不错,比如商业地产大亨西蒙地产和住宅专家帕尔迪。进入黑铁时代后,房企要对自身和整个上下游产业链重新审视,在经营逻辑和运行周期上重新研究思路。


之前我们当作金科玉律的定理,已经不适用了,如果还是刻舟求剑,是非常危险的事情。上述案例也告诉我们,没有思考清楚发展战略、没有建立核心竞争力的中小房企,未来的结局只会毫无声响地消失。


所以在大的行业认知上,要相信地产行业仍是一个十几万亿的大行业,依然具备很多机会,要通过把握节奏、优化结构来寻找。摆正姿态后,分析好目前具备的资源配置,思考当下与未来的运营,并具备战略定力,不要左右摇摆。


在拿地层面,区域的小周期依然存在,集中精力深耕大本营或个别目标区域,充分发挥地缘优势和多年积累的经验,对城市进行生动、深入地分析。并通过各种手段搜集、分析不同目标客群的需求变化,作为拿地可行性的一项重要依据。


资本使用上,做好经营规划的基础上,可以尝试着去集约化的使用资金,建立资金池。将有限的资金集约化使用,发挥最大的价值,在最关键的点上出手。此外,强大的成本优化能力也能为销售定价环节争取更多的空间。


在考核激励上,通过内部竞争、考核激励机制,将员工队伍的进取心激发出来,将责任压力传递下去,从根本上去提升企业运营的效率。再利用科技工具,让前期的准备工作更快完成。如利用AI进行设计强排方案;利用大数据,帮助投拓人员更快获取地块周边情况,更快地做产品策划、可研分析等。


总而言之,如果不具备冲规模的潜力,做个默默挣钱的「小而美」的房企未尝不可。逆势冒险,可能死得更快。


去年年底的上海媒体见面会,郁亮用16个字总结对行业的基本看法:尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会。


不要指望赚大钱、快钱、短钱,只能赚小钱、慢钱、长钱,幸运的是,这也是中小房企一直都在做的。

(文中图片来源网络和企业官网和公众号,如有侵权请联系删除)


资料来源:

1. 大房企都在叫苦,但有些中小房企却活得挺好,明源地产研究院,2021-12-09

2. 中小房企的窗口期来了。︱刘德科,德科地产频道,2022-02-15

3. 低利润率时代,中小房企如何从运营破局?黄博文,博志成地产观,2022-01-21

4. 那几位加入中小房企的高管,都离开了…地产人才观,2021-11-16

5. 一批中小房企,崛起了!地产大爆炸,2021-10-29

6. 宏观调控背景下中小房企融资策略研究,陈正花,金融研究,2021年4月

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